Aanbetalingscontract in Spanje bij het kopen van onroerend goed (Contrato de arras)

Aanbetalingscontract in Spanje bij de aankoop van onroerend goed (Contrato de arras)

De aankoop van onroerend goed in het buitenland brengt bijzondere risico’s en belangrijke juridische nuances met zich mee. Kopers in Spanje wordt aangeraden een aanbetalingscontract of Contrato de arras te sluiten om de veiligheid van de transactie te waarborgen. Dit document bevestigt de ernst van de intenties van zowel de koper als de verkoper, stelt de belangrijkste voorwaarden voor de voorgenomen transactie vast en beschrijft de mogelijke gevolgen in geval van annulering.

Belangrijkste zorgen van de koper en hun oplossingen

Vrees om de betaalde gelden te verliezen. Indien een van de partijen zich terugtrekt uit de transactie, bestaat het risico dat de aanbetaling verloren gaat of dat deze in dubbele omvang moet worden terugbetaald.
Moeilijkheden bij de documentatie. Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is een reeks certificaten, controles en notariele bekrachtiging vereist. Zonder de raadpleging van een professional is het gemakkelijk een fout te maken.
Mogelijke aankoop van een problematisch object. Het onroerend goed kan schulden hebben, bezwaren of een betwist juridische status.
Onvolledig begrip van de contractvoorwaarden. Taalbarrières en gebrek aan ervaring kunnen leiden tot misverstanden bij het ondertekenen.
De hypotheek kan door de bank worden geweigerd. Als in het contract geen verzachtende voorwaarden worden vermeld, loopt de koper het risico de aanbetaling te verliezen als de bank de lening weigert.

Oplossing: Specificeer duidelijk het type aanbetalingscontract, bekijk alle clausules zorgvuldig (vooral die met betrekking tot de gevolgen van annulering), controleer de juridische status van het onroerend goed en schakel een gespecialiseerde advocaat of een ervaren vastgoedexpert in Spanje in.

Wat is een aanbetalingscontract in Spanje (Contrato de arras) en waarom is het nodig

Het aanbetalingscontract bevestigt de intenties van de partijen om de transactie af te ronden en beschrijft de belangrijkste voorwaarden van de toekomstige verkoop. Het moet bevatten:

De prijs van het onroerend goed en het bedrag van de aanbetaling.
De termijnen voor het ondertekenen van het definitieve koopcontract (notariële akte).
De gegevens van de partijen (namen, achternamen, DNI (Documento Nacional de Identidad) of NIE (Número de Identificación de Extranjero) nummers, adressen).
Een beschrijving van het object: adres, kenmerken, kadastraal nummer.
De voorwaarden voor annulering en de gevolgen voor beide partijen.

Indien het aanbetalingscontract niet wordt gesloten, blijven de partijen zonder formele garanties. De verkoper kan het onroerend goed aan een andere koper verkopen en de koper loopt het risico tijd en geld te verliezen aan de voorbereiding van een transactie die uiteindelijk niet doorgaat.

De belangrijkste soorten aanbetalingscontracten in Spanje

Er zijn drie hoofdtypen van Contrato de arras die van elkaar verschillen op basis van hun juridische gevolgen:

Arras confirmatorias. De koper kan de volledige prijs in één keer betalen, en dit type overeenkomst bevestigt de ernst van de intenties van beide partijen. Echter, in geval van annulering ontvangt de koper alleen het betaalde bedrag terug zonder extra compensatie.
Arras penales. Dit contract dient om sancties op te leggen aan de partij die de voorwaarden niet nakomt. In geval van niet-nakoming kan de tegenpartij niet alleen de aanbetaling inhouden of terugvorderen, maar ook aanvullende schadevergoeding eisen.
Arras penitenciales. De meest gebruikelijke optie bij vastgoedtransacties, omdat beide partijen het contract kunnen annuleren: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling; als de verkoper zich terugtrekt, moet hij de aanbetaling dubbel terugbetalen.

Het meest gebruikt bij de aankoop van onroerend goed in Spanje is Arras penitenciales. Dit contract valt onder het Spaanse Burgerlijk Wetboek (art. 1454) en biedt duidelijke juridische garanties voor zowel kopers als verkopers.

Waarom het aanbetalingscontract (Contrato de arras) zo belangrijk is

Garantie van serieuze intenties. Het geeft zekerheid dat de partijen vastbesloten zijn de transactie daadwerkelijk af te ronden.
Transparante vastlegging van de belangrijkste voorwaarden. De prijs, de termijnen en de verplichtingen worden gedetailleerd in het document vastgelegd, waardoor misverstanden worden geminimaliseerd.
Bescherming tegen dubbele verkoop. De verkoper kan het onroerend goed niet gelijktijdig aan een andere partij verkopen.
Duidelijke regeling van de annulering van de transactie. Het contract specificeert wat er gebeurt als de transactie wordt geannuleerd.

Hoe een aanbetalingscontract in Spanje correct op te stellen

Aangezien het reserveringscontract (zoals het Contrato de arras vaak wordt genoemd) een vrije vorm heeft, is het belangrijk alle juridische nuances in overweging te nemen. Het wordt aangeraden dit contract in twee talen op te stellen: in het Spaans en in de taal van de koper. Het contract moet bevatten:

Juiste persoonlijke gegevens van de partijen: volledige naam, DNI (Documento Nacional de Identidad) of NIE (Número de Identificación de Extranjero) nummers, adres.
Beschrijving van het onroerend goed: adres, kadastraal nummer, kenmerken.
Het bedrag en de voorwaarden van de aanbetaling: wanneer deze wordt betaald en hoe deze wordt verrekend in de totale prijs bij het afsluiten van het definitieve contract.
De definitieve prijs van het onroerend goed en de betaalmethode: contant, via een bankoverschrijving of andere methoden.
Specifieke termijnen: de datum waarop de partijen zich verbinden de notariële akte te ondertekenen.
De gevolgen bij annulering: wat er gebeurt als de koper of de verkoper van gedachten verandert.
De handtekeningen van de partijen: zonder de handtekeningen van de betrokkenen (of hun vertegenwoordigers) is het contract niet geldig.

Punten om op te letten bij het ondertekenen

Verificatie van de juridische status van het onroerend goed. Vraag een Nota Simple op bij het Registro de Propiedad om te bevestigen dat het onroerend goed vrij is van schulden, beslag of lasten.
Voorwaarden in geval van hypotheekafwijzing. Het is essentieel om een clausule op te nemen voor de terugbetaling van de aanbetaling (volledig of gedeeltelijk) indien de transactie wordt geannuleerd door een afwijzing van de bank.
Verdeling van de kosten. Standaard spreken de partijen af wie de notaris betaalt, wie de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) of IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) dekt, evenals de gemeentelijke belasting over waardestijging.
Noodzaak van notariele bekrachtiging. Hoewel het aanbetalingscontract niet verplicht notarieel moet worden vastgelegd, wordt het vaak op deze manier gedaan om geschillen te voorkomen en de bewijskracht te versterken.

Typische fouten en risico’s

Onjuiste keuze van het contracttype (Arras confirmatorias in plaats van Arras penitenciales). Dit leidt ertoe dat de koper niet het recht heeft op een dubbele terugbetaling als de verkoper van gedachten verandert.
Het ontbreken van een hypotheekclausule. In geval van afwijzing door de bank kan de koper de aanbetaling verliezen.
Een beschrijving van het onroerend goed die niet overeenkomt met de werkelijkheid. Soms wijkt de oppervlakte, inrichting of de parkeerplaats af van wat in het contract is vastgelegd.
Openstaande schulden voor nutsvoorzieningen. Als het contract de verkoper niet verplicht de schulden te voldoen, krijgt de koper deze kosten na de transactie opgelegd.

Stappen om de veiligheid van de transactie te waarborgen

Controleer zorgvuldig de eigendomsrechten en eventuele schulden van het onroerend goed.
Verduidelijk alle voorwaarden van de toekomstige verkoop, inclusief de kostenverdeling en de termijnen voor het ondertekenen van de hoofdnotariële akte.
Neem een hypotheekclausule op om te voorkomen dat de aanbetaling verloren gaat als de bank deze weigert.
Raadpleeg bij complicaties een advocaat die gespecialiseerd is in Spaans vastgoed.

Conclusies

Het aanbetalingscontract in Spanje (Contrato de arras) biedt de garantie dat de transactie bij de aankoop van onroerend goed zo veilig en transparant mogelijk verloopt voor beide partijen. Het beschermt tegen het risico van dubbele verkoop, regelt de terugbetaling (of het verlies) van de aanbetaling en legt alle voorwaarden vast: prijs, termijnen en wederzijdse verplichtingen. Om juridische fouten en financiële verliezen te voorkomen is het essentieel om de documentatie zorgvuldig te controleren, het juiste type aanbetaling te kiezen en alle voorwaarden duidelijk vast te leggen, zelfs als er aanpassingen nodig zijn (bijvoorbeeld bij een hypotheekafwijzing door de bank).

Als het reserveringscontract correct wordt opgesteld, met inachtneming van alle juridische nuances en met bevestiging van de belangrijke punten door professionele adviseurs, kunnen zowel de koper als de verkoper erop vertrouwen dat de transactie veilig zal verlopen. Om deze reden raden ervaren specialisten in de aankoop van onroerend goed in Spanje sterk aan om voor Arras penitenciales te kiezen en de ondersteuning van een advocaat in te schakelen.