27.04.2025 
Segurança jurídica nas transações: casos empolgantes e segredos da verificação imobiliária
A segurança jurídica nas transações é um dos aspectos fundamentais na compra de um imóvel na Espanha. Os potenciais compradores frequentemente se deparam com diversos problemas, como documentação incompleta ou incorreta, dívidas ocultas, falta de transparência nos registros e riscos associados à verificação inadequada do imóvel. Este artigo analisa os principais pontos críticos e oferece recomendações práticas para a verificação do imóvel, contribuindo para reduzir os riscos financeiros e jurídicos.
Principais problemas e preocupações dos compradores
Muitos compradores se preocupam com os seguintes aspectos:
- A incompletude ou imprecisão da Nota Simple Informativa (extrato do registro de propriedade), que é o primeiro documento a confirmar o direito de propriedade e a existência de ônus.
- Os riscos associados ao não cumprimento das obrigações fiscais, especialmente o pagamento do IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, imposto sobre imóveis), que requer a comprovação do pagamento, pois as dívidas podem ser transferidas para o novo proprietário.
- Dívidas ocultas perante a comunidade de condôminos e a existência de taxas emergenciais que podem acarretar custos adicionais.
- Restrições pouco claras estabelecidas nos Estatutos de la Comunidad de Propietarios (estatutos da comunidade de condôminos), que afetam o uso do imóvel e a possibilidade de alugá-lo.
- A falta de confirmação das licenças de construção ou de ocupação – documentos como a Licencia de obras (licença para obras de construção) e a Licencia de primera ocupación (licença para a primeira ocupação) desempenham um papel decisivo na verificação jurídica da nova residência.
Documentos principais e seu papel na verificação do imóvel
Para garantir a segurança jurídica da transação, é necessário verificar minuciosamente os seguintes documentos:
- Nota Simple Informativa (extrato do registro de propriedade) fornece informações sobre todos os proprietários registrados, restrições e ônus, além de descrever as características do imóvel (área, localização, limites). Sua existência permite confirmar a autenticidade do direito de propriedade e identificar possíveis riscos ocultos.
- Recibo de pagamento do IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, imposto sobre imóveis) confirma que o imposto do imóvel foi pago no período mais recente. A ausência de um recibo atualizado pode indicar dívidas existentes, o que acarreta riscos financeiros para o comprador.
- Certificado de inexistência de dívidas condominiais atesta que o vendedor não possui débitos perante a administração do condomínio. Isso é especialmente importante para imóveis inseridos em conjuntos residenciais, onde podem ser cobradas taxas emergenciais pontuais.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios (estatutos da comunidade de condôminos) contêm as regras de convivência, restrições para a transferência e condições para locação de curto prazo. Antes da compra, é aconselhável revisar cuidadosamente suas disposições para assegurar que os planos futuros para o imóvel não sejam limitados.
- Licenças e certificados para novas construções: na compra de um imóvel em construção, é necessário verificar a existência da Licencia de obras (licença para obras de construção) e da Licencia de primera ocupación (licença para a primeira ocupação) ou, no caso de imóveis usados, da Licencia de segunda ocupación (licença para a segunda ocupação). Esses documentos comprovam que o imóvel está em conformidade com as normas de construção e sanitárias.
- Laudo técnico sobre o estado do edifício (Certificado de Inspección Técnica del Edificio) possibilita avaliar o estado físico do imóvel, identificar deficiências estruturais e determinar a classe de eficiência energética por meio do Certificado de eficiencia energética (certificado de eficiência energética).
Guia passo a passo para a verificação do imóvel
Para minimizar os riscos na compra do imóvel, recomenda-se o seguinte procedimento:
- Solicite cópias de todos os documentos essenciais ao vendedor antes de assinar o Contrato de arras (contrato de sinal).
- Verifique pessoalmente o extrato do registro de propriedade para garantir que as informações correspondem aos dados fornecidos e que não há restrições ou ônus.
- Examine os recibos de pagamento do IBI para confirmar que não existem dívidas pendentes de períodos anteriores.
- Analise as informações sobre as contribuições obrigatórias à comunidade e revise os Estatutos de la Comunidad de Propietarios, prestando especial atenção às condições de possíveis taxas emergenciais pontuais.
- Consulte um advogado e um notário por meio do assessoria jurídica para uma verificação independente dos documentos e para confirmar a legalidade da transação.
- Solicite uma inspeção técnica do imóvel para avaliar seu estado físico e sua eficiência energética.
Recomendações práticas para garantir a segurança da transação
Para que a compra ocorra da forma mais segura possível, é importante:
- Sistematizar e verificar a atualização de todos os documentos.
- Contar com profissionais experientes para a revisão jurídica.
- Analisar minuciosamente as informações sobre possíveis ônus, dívidas e restrições.
- Seguir um processo passo a passo, desde a solicitação dos documentos até o registro final da transação.
- E evitar decisões baseadas em emoções, confiando em fatos confirmados por uma verificação independente.
Conclusão
Uma verificação jurídica competente do imóvel representa uma avaliação completa de todos os aspectos da transação, desde a análise da Nota Simple Informativa (extrato do registro de propriedade) e dos recibos do IBI até o exame dos Estatutos de la Comunidad de Propietarios e a verificação das licenças. A participação de profissionais, como advogados e notários, ajuda a identificar riscos ocultos e a garantir a transparência da operação. Seguindo o guia passo a passo apresentado, o comprador pode reduzir significativamente os riscos financeiros e jurídicos, concluindo uma transação segura.
