Ryzyko zakupu nieruchomości w Hiszpanii: jak się chronić.

Dlaczego zakup nieruchomości w Hiszpanii bez adwokata jest niebezpieczny

Nabycie nieruchomości za granicą to poważny krok, który wiąże się nie tylko ze znacznymi nakładami finansowymi, ale także z ryzykiem wynikającym z nieznajomości lokalnego prawa. Wiele osób próbuje zaoszczędzić i finalizuje transakcję bez udziału adwokata, ale później boryka się z nieujawnionymi długami, problemami z dzikimi lokatorami i innymi zawiłościami prawnymi. Poniżej przyjrzymy się głównym bolączkom czytelnika – potencjalnego nabywcy nieruchomości w Hiszpanii – i wskażemy rozwiązania pozwalające uniknąć tego typu pułapek.

Główne punkty bólu kupującego

1. Możliwe długi i obciążenia nieruchomości

Jednym z najczęstszych zagrożeń jest zakup nieruchomości z długami za media, zaległymi podatkami, niespłaconymi kredytami hipotecznymi lub innymi zobowiązaniami finansowymi poprzedniego właściciela. W Hiszpanii zobowiązania dłużne mogą „przechodzić” na nowego właściciela, jeśli nieruchomość była obciążona hipoteką lub jeśli były na niej nieopłacone rachunki.

Kluczowe jest również sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest zajęta przez komornika lub czy nie stanowi zabezpieczenia kredytów. W tym celu należy zbadać odpis z księgi wieczystej (Nota Simple), w którym rejestrowane są obciążenia. Jednak sam odpis często nie wystarcza, ponieważ długi za media lub podatek od nieruchomości (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) mogą nie być ujawnione w księdze wieczystej. Należy sprawdzić rachunki, zaświadczenia i zażądać od sprzedawcy wszystkich dokumentów potwierdzających.

2. Zagrożenie ze strony „dzikich lokatorów”

W Hiszpanii istnieje poważny problem z nielegalnym zajmowaniem (okupacją) mieszkań. Jeśli Twoje mieszkanie lub dom zostanie zajęte przez tak zwanych „dzikich lokatorów”, procedura eksmisji może się wydłużyć, ponieważ lokalne prawo chroni prawa osób już przebywających w nieruchomości. Aby uchronić się przed takimi sytuacjami, pomocna jest instalacja alarmów i regularne wizyty w mieszkaniu, a także terminowe wsparcie prawne w celu szybkiego złożenia zawiadomienia na policję i prowadzenia sprawy w sądzie.

3. Nieporozumienia z notariuszem i brak rozróżnienia między „prawnikiem” a „adwokatem”

Wielu uważa, że notariusz sprawdza „czystość” transakcji. Jednak rola notariusza w Hiszpanii ogranicza się do poświadczenia faktu podpisania umowy. Dogłębną ekspertyzę prawną przeprowadza właśnie adwokat. Ponadto w Hiszpanii zawód adwokata jest ściśle regulowany, w przeciwieństwie do „prawnika”, który może nie ponosić należytej odpowiedzialności za porady. Jeśli transakcja jest skomplikowana przez dziedziczenie, długi lub sporne prawa osób trzecich, adwokat pomoże uniknąć poważnych problemów.

4. Trudności z dokumentami i bariera językowa

Większość dokumentów prawnych w Hiszpanii jest sporządzana w języku hiszpańskim. Jeśli kupujący nie mówi po kastylijsku (oficjalnym języku hiszpańskim), notariusz może zażądać obecności tłumacza przysięgłego. Błąd lub nieporozumienie w dokumentach może skutkować rozwiązaniem umowy lub dodatkowymi kosztami. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów zapewni dokładność i pozwoli uniknąć takich błędów.

5. Ryzyko przy zakupie gruntu i naruszenie przepisów urbanistycznych

Przy zakupie działki należy upewnić się, że dozwolona jest na niej budowa. W Hiszpanii istnieją różne kategorie gruntów: urbana, urbanizable, rústica. Jeśli działka należy do kategorii rústica, pełnoprawna zabudowa mieszkaniowa może być zabroniona. Ponadto, nawet nieruchomość zarejestrowana w księdze wieczystej nie zawsze jest zgodna z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego. Adwokat sprawdzi wszystkie dokumenty dotyczące planowania przestrzennego i, w razie potrzeby, pomoże rozwiązać sprawę z gminą.

Rola adwokata w bezpiecznej transakcji

Aby wyeliminować powyższe ryzyka, zaleca się kontakt z niezależnym adwokatem, który uwzględnia wyłącznie interesy kupującego. Jego zadania to:

• Prawna weryfikacja nieruchomości: analiza długów, obciążeń i historii własności.
• Sprawdzenie dokumentacji w księdze wieczystej i katastrze: ustalenie legalności budynków, zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego i braku ograniczeń.
• Analiza kosztów i podatków: oszacowanie podatku od nieruchomości (IBI) i innych zobowiązań podatkowych. Pomoc w rejestracji w hiszpańskim urzędzie skarbowym i uzyskaniu Numeru Identyfikacyjnego Obcokrajowca (NIE) dla nierezydentów.
• Sporządzanie i negocjowanie umów: podpisywanie umów przedwstępnych (zadatek, umowa rezerwacyjna), umów kupna-sprzedaży, sprawdzanie terminów, warunków i zabezpieczenia wpłaconych środków.
• Ochrona przed oszustwami: wyjaśnienie specyfiki rozliczeń, w tym z uwzględnieniem wahań kursów walut, oraz doradztwo w zakresie korzystania z kryptowalut lub innych form płatności.
• Dotrzymywanie terminów transakcji: koordynacja z notariuszem, tłumaczem i innymi stronami, aby uniknąć opóźnień i kar.

Jak uniknąć problemów z „dzikim lokatorstwem”

Jeśli mieszkanie lub dom pozostaje puste przez dłuższy czas, wskazane jest podjęcie działań:

• Alarm: system powiadamiania pomoże wykryć nieuprawnione wejście w ciągu pierwszych 72 godzin, kiedy policja może jeszcze zostać szybko zaangażowana w eksmisję.
• Regularne kontrole: pełnomocnictwo dla adwokata pozwoli na szybkie złożenie zawiadomienia na policję i kontrolowanie sytuacji.
• Unikaj metod „siłowych”: zwracanie się do wątpliwych służb „anty-okupacyjnych” może prowadzić do oskarżeń o groźby i przedłużyć postępowanie sądowe.

Dlaczego bank i notariusz nie gwarantują czystości transakcji

Specjalista bankowy sprawdza jedynie zdolność kredytową kredytobiorcy, a notariusz potwierdza podpisanie umowy. Żaden z nich nie ponosi odpowiedzialności za prawną weryfikację długów, parametrów technicznych czy legalności budowy. Te funkcje są powierzone adwokatowi, który działa w interesie kupującego, a nie strony trzeciej.

Czym grożą błędy po zakupie

Rezygnacja z usług adwokata może prowadzić do:

• Zapłaty cudzych długów i kar;
• Straty czasu na walkę z dzikimi lokatorami i postępowania sądowe;
• Wysokich kosztów usunięcia niezarejestrowanych budynków, jeśli nie są one zgodne z przepisami urbanistycznymi;
• Trudności z późniejszą odsprzedażą lub przekazaniem nieruchomości w spadku.

Jak formalnie przebiega transakcja

1. Zbieranie dokumentów

Kupujący musi uzyskać Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca (NIE), a także przygotować kopie paszportów, odpis z księgi wieczystej (Nota Simple) oraz zaświadczenie o zadłużeniu za media. Sprzedający musi przedstawić zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej potwierdzające brak zaległych składek, a także pokwitowania zapłaty podatku od nieruchomości (IBI).

2. Umowy przedwstępne

Często strony zawierają umowę rezerwacyjną lub umowę zadatku. Przewiduje ona wpłatę niewielkiej kwoty w celu wycofania nieruchomości z rynku. Następnie może nastąpić umowa opcji lub prywatna umowa kupna-sprzedaży z wpłatą 10-30% ostatecznej wartości. Tutaj adwokat określa schemat płatności i określa sankcje za naruszenie zobowiązań.

3. Podpisanie u notariusza i rozliczenie

W końcowym etapie adwokat sprawdza zgodność wszystkich dokumentów i jest obecny przy podpisywaniu. Jeśli kupujący nie mówi po kastylijsku, angażowany jest tłumacz przysięgły. Po podpisaniu umowy wystawiany jest czek na pozostałą kwotę lub wykonywany jest przelew bankowy w dniu transakcji.

Wniosek: bezpieczeństwo przede wszystkim

Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez adwokata może prowadzić do poważnych problemów: czy to cudzych długów, konfrontacji z dzikimi lokatorami, czy nieporozumień z lokalnym prawem. Aby transakcja przyniosła tylko pozytywne emocje i uchroniła przed przykrymi niespodziankami, ważne jest, aby w odpowiednim czasie skontaktować się z wykwalifikowanym adwokatem, przestudiować wszystkie dokumenty i wziąć pod uwagę wymogi hiszpańskiego prawa. W ten sposób zabezpieczysz swoją inwestycję, zaoszczędzisz czas i nerwy, a co najważniejsze – zyskasz gwarancję otrzymania wymarzonego mieszkania bez ukrytych pułapek.