Kaip apsisaugoti nuo sukčių perkant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.

Kaip išvengti sukčiavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius Ispanijoje

Nekilnojamojo turto pirkimas ir nuoma Ispanijoje yra atsakingas ir dažnai jaudinantis žingsnis, ypač užsieniečiams. Didelė butų, namų ir vilų paklausa šioje šalyje sukuria palankią dirvą atsirasti nesąžiningoms schemoms. Kaip nepakliūti į „nesąžiningų nekilnojamojo turto agentų“, „netikrų“ nuomotojų ir „fantominio“ turto pardavėjų spąstus? Šiame straipsnyje apžvelgsime dažniausiai pasitaikančias apgaules, su kuriomis jau susidūrė daugelis pirkėjų ir nuomininkų, ir papasakosime, kaip apsisaugoti nuo galimų rizikų.

Dažniausiai pasitaikančios sukčių schemos

„Netikros“ agentūros ir fantominiai skelbimai

Nesąžiningi asmenys gali apsimesti oficialiais nekilnojamojo turto agentais arba dirbti prisidengdami naujomis nekilnojamojo turto agentūromis, kurios iš tikrųjų egzistuoja tik virtualioje erdvėje. Jie skelbia patrauklius skelbimus su nerealiai mažomis kainomis populiariuose portaluose, tokiuose kaip „Idealista“ ar „Fotocasa“, pridėdami gražių svajonių namų nuotraukų. Paprastai schema atrodo taip:

• Pirkėjas/nuomininkas įtikinamas turto išskirtinumu ir prašoma išankstinio apmokėjimo arba užstato neva už rezervaciją.
• Jie žada apdoroti sandorį per gerai žinomas internetines paslaugas (pvz., „Booking“ arba „Airbnb“ („Air Bed and Breakfast“)) „saugumui“, bet iš tikrųjų pateikia netikras nuorodas.
• Perdavus pinigus, ryšys su „nekilnojamojo turto agentu“ arba „nuomotoju“ nutrūksta.

Kad netaptumėte tokios apgaulės auka, svarbu atkreipti dėmesį į agentūros reputaciją: patikrinkite, kiek laiko ji veikia, ar turi realų biurą ir kokius atsiliepimus palieka klientai. Niekada neperveskite pinigų, kol asmeniškai nepamatysite turto ir nepatikrinsite jo egzistavimo. Norėdami užtikrinti didesnį saugumą, galite paprašyti Nota Simple, kuri patvirtina nuosavybės teisę.

Išankstinis apmokėjimas ir „privalomos paslaugos“

Kitas populiarus triukas – imti vadinamuosius „privalomus“ mokesčius dar prieš pasirašant pirkimo ar nuomos sutartį. Tai gali būti „paieškos mokesčiai“ arba „preliminarios paslaugos“ už turto peržiūrą. Dažnai sukčiai prašo nedidelės sumos, iš pirmo žvilgsnio, kad nieko neįtartumėte. Galutinė sutartis negarantuojama.

Patarimas: niekada nedarykite didelių išankstinių mokėjimų be pasirašytos sutarties. Turėtumėte būti ypač atsargūs, jei „agentas“ jus skubina ir sako, kad rytoj bus per vėlu, nes „turtas yra nepaprastai paklausus“. Apsvarstykite galimybę naudotis turto vertinimo paslaugomis, kad patikrintumėte tikrąją turto vertę.

Per žema kaina

Jei būsto nuoma ar pardavimas siūlomas už kainą, kuri yra du ar tris kartus mažesnė už vidutinę rinkos kainą, tai beveik visada yra „raudona vėliava“ dėl sukčiavimo. Sukčiai taip bando atkreipti potencialių klientų dėmesį. Kai tik užmezgamas kontaktas, prasideda pokalbiai apie būtinybę skubiai pervesti pinigus, ir šiame etape žmonės dažnai praranda budrumą.

Norėdami išvengti nemalonių netikėtumų, prieš pasirašydami sutartį, patikrinkite, ar turtas atitinka visas teisines normas ir ar nėra galimų paslėptų problemų, įskaitant suvaržymus. Tam tinka suvaržymų ir teismo bylų patikrinimas.

Sukčiavimas su nuosavybės dokumentu

Ispanijoje ypač svarbu patikrinti nuosavybės teisę į turtą. Kai kurie sukčiai klastoja dokumentus arba naudoja pavogtus savininkų duomenis, bandydami parduoti kažkieno kito turtą. Čia padės tik išsamus visų dokumentų teisinis patikrinimas. Idealus variantas – pasitelkti nepriklausomo teisininko pagalbą ir paprašyti išsamaus nuosavybės patikrinimo vietiniame registre.

Nuoma: kokios yra rizikos

Netikri skelbimai ir neegzistuojantis turtas

Būsto nuoma Ispanijoje yra ypač populiari sritis, kurioje sukčiai dažnai skelbia skelbimus apie apartamentus, kurių nėra. Platformose, tokiose kaip „Idealista“, „Fotocasa“ ar „Milanuncios“, siūlomi tariamai „itin pelningi variantai“: miesto centras, maža kaina, pilnas baldų komplektas ir netgi „visos išlaidos įskaičiuotos“. Pagrindiniai apgavikų metodai:

• Bendravimas tik el. paštu: pseudo savininkas teigia, kad negali parodyti turto asmeniškai, nes yra užsienyje.
• Nuoroda į gerai žinomas paslaugas „saugiam“ sandoriui: sukčiai siunčia netikrą svetainę, savo išvaizda panašią į populiarias platformas, kur prašo sumokėti už rezervaciją.
• Skubus pervedimas per abejotinas mokėjimo sistemas: jie reikalauja įnešti pinigus be realių garantijų, po to dingsta.

Kad neprarastumėte lėšų, venkite sandorių, kurie vyksta tik internetu, be asmeninių susitikimų ir apžiūrų. Ispanijoje nuomotojas privalo suteikti galimybę pamatyti butą prieš pasirašant sutartį. Jei asmuo atsisako arba ieško pasiteisinimų nerodyti būsto, geriau nutraukti bendravimą. Dėl papildomo saugumo rekomenduojama atlikti būsto patikrinimą prieš nuomą.

Pseudo-tarpininkai

Dažnai apgaulė įvyksta per „padėjėjus“, kurie teigia esantys oficialūs turto savininko atstovai. Esą „savininkas yra užsienyje“, todėl raktai liko pas juos. Dėl šių derybų kliento prašoma sumokėti dalį sumos į nežinomo asmens sąskaitą. Kai pervedimas atliktas, sukčius daugiau nesusisiekia. Vienintelis būdas išvengti tokių situacijų – dirbti su patikimomis agentūromis ir laikytis asmeninės apžiūros taisyklės. Patikima agentūra paprastai teikia nuomos valdymo paslaugas, kurios padeda išvengti rizikos.

Kaip patikrinti patikimumą ir netapti auka

Konsultacija su teisininku

Perkant nekilnojamąjį turtą, negailėkite laiko ir pinigų konsultacijai su nepriklausomu advokatu. Advokatas išanalizuos visus dokumentus, įskaitant išrašą iš registro, sutartį, technines turto charakteristikas ir įsitikins, kad nėra jokių teisinių apribojimų. Pavyzdžiui, advokatas padės patikrinti suvaržymus, kad išvengtumėte nemalonių netikėtumų.

Rinkos analizė ir kainų palyginimas

Prieš sandorį svarbu ištirti realias panašių objektų kainas toje pačioje vietovėje. Būsto kaina Ispanijoje labai priklauso nuo vietos, infrastruktūros ir statybos kokybės. Per maža kaina turėtų būti pavojaus signalas; „karšti pasiūlymai“ dažnai pasirodo esą fikcija.

Darbas su specializuotomis agentūromis

Vienas iš efektyviausių būdų išvengti sukčiavimo – rasti didelę nekilnojamojo turto agentūrą, kuri turi savo biurą ir nuomos/pardavimo vadybininkus. Kuo stabilesnė įmonė rinkoje, tuo mažesnė tikimybė, kad ji rizikuos savo reputacija. Atkreipkite dėmesį į šiuos patikimos agentūros požymius:

• Oficiali svetainė ir biuras, kuriame priimami klientai.
• Prieinami kontaktiniai duomenys ir kelerių metų patirtis.
• Aiškios bendradarbiavimo sąlygos, surašytos sutartyje.
• MLS (Multiple Listing Service) prieinamumas – turto duomenų bazė, leidžianti patikrinti realius pasiūlymus visame regione.

Turto patikrinimas prieš sandorį

Prieš pat sudarant pirkimo-pardavimo sutartį, rekomenduojame dar kartą apžiūrėti nekilnojamąjį turtą. Įsitikinkite, kad visi sutartyje nurodyti baldai ir prietaisai iš tikrųjų yra, o aplink jus neatsirado šiukšlių dėžių ar triukšmingų statybų, kurios buvo nuo jūsų paslėptos pirmoje apžiūroje. Taip pat gali būti naudingas turto patikrinimas prieš perkant, kuris suteiks pasitikėjimo sandorio kokybe ir saugumu.

Papildomi patarimai ir gudrybės

• Būkite atsargūs su išankstiniu apmokėjimu: rezervuokite lėšas tik pasirašę preliminarią sutartį ir geriausia banko pavedimu arba mokėjimu kortele, išsaugodami kvitus.
• Pakeiskite spynas: pirkdami būstą, nedelsdami pakeiskite durų spynas. Ankstesnis savininkas arba nekilnojamojo turto agentas gali turėti raktų rinkinį.
• Nepasikliaukite „nemokamomis“ paslaugomis: susitikimas oro uoste arba laikinas apgyvendinimas iš nežinomų įmonių dažnai reiškia paslėptus mokėjimus ateityje.
• Užtikrinkite sąlygas sutartyje: raštu nurodykite visas detales (garažo vietą, baldus, papildomas išlaidas) ir padarykite buto nuotraukas arba vaizdo įrašus.
• Naudokite patikrintas mokėjimo paslaugas: venkite pervedimų per „Western Union“ („Western Union“) arba „MoneyGram“ („MoneyGram“), kur neįmanoma atsekti gavėjo.

Ką daryti, jei jau susidūrėte su sukčiais

Jei įtariate, kad kažkas negerai, svarbiausia išlikti ramiems ir jokiu būdu nepervesti pinigų. Jei turite sukčiavimo įrodymų (korespondencija, kvitai), turėtumėte:

• Pranešti portalo, kuriame buvo paskelbtas skelbimas, administracijai (Idealista, Fotocasa ir kt.).
• Kreiptis į policiją ir pateikti pareiškimą dėl sukčiavimo.
• Pabandyti sužinoti daugiau apie asmenį ar įmonę: paprašyti oficialių dokumentų, patikrinti jų autentiškumą.

Kai kuriais atvejais sukčiai neskuba dingti, ir jei laiku sustabdysite jų veiksmus, yra galimybė susigrąžinti pinigus. Bet geriausia nelaikyti to iki kritinio taško ir iš anksto laikytis visų saugumo rekomendacijų.

Išvada

Nekilnojamojo turto rinka Ispanijoje slepia daug spąstų užsieniečiams, kurie dažnai nėra susipažinę su vietos realijomis. Sukčiai tuo naudojasi, siūlydami per gerus, kad būtų tiesa, objektus, kad priviliotų išankstinį mokėjimą arba priverstų įsigyti turtą su problemomis dokumentuose. Tačiau, taikant kompetentingą požiūrį, visos šios rizikos yra sumažinamos iki minimumo: atidžiai patikrinkite kiekvieną pasiūlymą, pasikonsultuokite su nepriklausomu teisininku, ištirkite agentūros reputaciją, asmeniškai apžiūrėkite turtą ir neleiskite savęs skubinti. Tegul jūsų pirkimas ar nuoma būna kuo saugesni ir malonesni.