10.12.2024 
Varför behöver du ett energicertifikat i Spanien?
Energicertifikatet (Certificado de Eficiencia Energética) är ett officiellt dokument som bekräftar energiförbrukningen och koldioxidutsläppen (CO2) för en specifik byggnad eller enskild lokal. I Spanien spelar det en viktig roll i alla fastighetstransaktioner: utan ett certifikat är det omöjligt att lagligt sälja eller hyra ut en fastighet. Den viktigaste frågan för ägarna är risken för att en notarie vägrar att bestyrka transaktionen, ekonomiska påföljder och bortkastad tid. Potentiella köpare eller hyresgäster vill i sin tur vara säkra på att kostnaderna för el, uppvärmning och kyla inte blir orimligt höga.
Idag har detta dokument inte bara en informativ betydelse. Ju bättre energieffektivitetsklass, desto förmånligare villkor för det ”gröna bolånet”, och ytterligare begränsningar förväntas senast 2030 för fastigheter med den lägsta effektivitetskategorin (G). Därför är det viktigt för ägare att ordna ett certifikat i god tid för att undvika svårigheter med försäljning eller uthyrning.
När krävs ett certifikat och vilka fastigheter är undantagna?
Obligatoriska fall
Publicering av en annons för försäljning eller uthyrning på de största portalerna: utan angivande av energieffektivitetsklass kan portalen blockera publiceringen.
Genomförande av en köp- och försäljningstransaktion: notarien kommer inte att bestyrka avtalet om det inte finns något certifikat.
Uthyrning av fastigheter (både på lång och kort sikt): certifikatet måste bifogas avtalet och en kopia ges till hyresgästen.
Ansökan om ett ”grönt bolån” i en bank (ett lån med särskilda villkor för fastigheter i klass A eller B): i avsaknad av ett certifikat kommer finansinstitutet (till exempel Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) att vägra att bevilja lånet eller kommer att revidera räntan.
Erhållande av subventioner vid utförande av arbete för att förbättra energieffektiviteten i en byggnad: utan ett giltigt certifikat kommer subventionen inte att beviljas.
Undantag
Garage, förråd, fastigheter som planeras för rivning eller större ombyggnad. Ett certifikat krävs inte för dem.
Små fastigheter med en yta på upp till 50 m2: i vissa autonoma regioner i Spanien kan denna storlek undantas från certifiering.
Byggnader av historisk eller kulturell betydelse: om förbättring av energieffektiviteten strider mot det arkitektoniska värdet är det ibland tillåtet att inte skaffa ett certifikat. Alla ändringar av sådana fastigheter kräver dock noggrann samordning.
Om du köpte en fastighet för länge sedan och inte planerar att sälja eller hyra ut den behöver du inte skaffa ett certifikat. Men så fort behovet uppstår för en transaktion eller subventioner för installation av solpaneler bör du ordna registrering av energidokumentet.
Energieffektivitetsklasser: från A till G
I Spanien finns det sju energieffektivitetsklasser: A, B, C, D, E, F och G. De skiljer sig åt i färg och andelen energiförbrukning i förhållande till genomsnittliga indikatorer.
Mycket effektiva klasser (A, B och C)
A (mörkgrön): den bästa förbrukningsindikatorn, högst 50 % av genomsnittsnivån. Finns ofta i nya byggnader med modern energibesparande teknik.
B (grön): förbrukar upp till hälften av energin jämfört med en standardfastighet. Det kan omfatta både nya byggnader och de som har genomgått en större renovering.
C (ljusgrön): 10–25 % effektivare än genomsnittsnivån, omfattar vanligtvis värmeisolering, solpaneler och klimatutrustning av hög kvalitet.
Medelhöga och låga nivåer av energieffektivitet (D, E, F och G)
D (gul): indikatorn finns ofta i hus av medelålder. Det kan finnas dubbelglas, grundläggande värmeisolering. Vanligtvis är förbrukningen 10 % lägre än genomsnittet.
E (ljusorange): den vanligaste klassen i Spanien (mer än 70 % av bostäderna). Detta är den genomsnittliga standardförbrukningsnivån.
F (mörkorange): 25 % mer än den genomsnittliga energiförbrukningsnivån, oftast typiskt för hus över 40 år gamla, med utslitna värmesystem.
G (röd): fastigheter med sämst energieffektivitet, kräver ofta fullständiga reformer för att uppnå en acceptabel nivå. Det förväntas att begränsningar kommer att gälla för sådana fastigheter senast 2030 vid försäljning och uthyrning.
Hur får man ett energicertifikat?
Huvudsakligt förfarande
Steg 1. Hitta en teknisk specialist. Du kan kontakta Arkitektförbundet, Byggföretagen eller hitta en certifierad tekniker på internet.
Steg 2. Begär en offert och boka ett besök. En personlig besiktning av fastigheten krävs.
Steg 3. Genomför en energibesiktning. Specialisten undersöker byggnadens värmeskydd, uppvärmning, luftkonditionering och andra parametrar för att beräkna CO2-utsläpp och energiförbrukningsnivåer.
Steg 4. Få en rapport och rekommendationer. Officiellt erkänd programvara från industriministeriet används för beräkningar. Rapporten kommer att innehålla rekommendationer för att förbättra energieffektivitetsklassen.
Steg 5. Registrering. Efter registrering i registret får ägaren originalcertifikatet.
Giltighetstid och förnyelse
I de flesta fall utfärdas certifikatet för 10 år. För klass G reduceras giltighetstiden till 5 år för att motivera ägaren att genomföra energimodernisering. Om större reformer har genomförts i byggnaden för att förbättra de termiska egenskaperna är det klokt att skaffa ett nytt certifikat för att återspegla en högre klass och förenkla ytterligare transaktioner.
Kostnader och påföljder
Priset för certifiering beror på område och region, i genomsnitt från 60 till 130 euro för lägenheter (50–100 m2) och 200–300 euro för stora villor. Dessutom betalas i vissa autonoma regioner en avgift på 5–15 euro. Ett vanligt riktmärke är 1,5 euro per m2.
Mindre överträdelser (böter från 300 till 600 euro): bristande efterlevnad av minimikraven (till exempel avsaknad av klassdata i annonsen).
Allvarliga överträdelser (böter från 601 till 1 000 euro): underlåtenhet att tillhandahålla certifikatet till köparen eller hyresgästen.
Mycket allvarliga överträdelser (böter från 1 001 till 6 000 euro): avsiktlig förfalskning eller fullständig avsaknad av dokumentet under försäljningen.
Ytterligare aspekter: ITE och globala certifieringar
För flerfamiljshus kan en ITE (Inspección Técnica de Edificios) också krävas, vilken utförs vart 10:e år (de exakta tidsfristerna bestäms av den autonoma regionen). Vid försäljning av en lägenhet är det ibland nödvändigt att visa att byggnaden har genomgått en teknisk besiktning. Dessutom vinner internationella certifikat som LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) och ”Passivhus” (ett koncept för byggnader med nästan noll energiförbrukning) popularitet i europeiska länder. I Spanien är dock det nationella energicertifikatet det avgörande dokumentet för de flesta transaktioner.
Slutsats
Energicertifikatet i Spanien är en obligatorisk del av alla lagliga fastighetstransaktioner. Ägare som skaffar dokumentet i god tid minskar risken för påföljder, får tillgång till ”gröna bolån” och ökar också sin bostads attraktivitet på marknaden. Köpare kan i sin tur bedöma eventuella energikostnader och planera modernisering i förväg. Med tanke på att ytterligare begränsningar kan tillkomma för byggnader i klass G senast 2030 är det värt att ordna en högre energieffektivitetsnivå i förväg. På så sätt bevarar du både fastighetens värde och din egen sinnesro.
